Análisis del Real Decreto Ley 21/2018 de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Este Decreto entrará en vigor para los contratos celebrados a partir del 19 de diciembre de 2018. ( los contratos celebrados con anterioridad a esta fecha se regirán por la normativa vigente a la fecha de su celebración) .

Modifica algunos artículos de la LAU (con el fin político y social de intentar  mejorar algunas situaciones respecto al acceso a la vivienda de alquiler, las rentas que deben asumir los arrendatarios, y el escaso parque de viviendas sociales) algunos aspectos sobre Propiedad Horizontal y algunos aspectos de la Ley de Haciendas Locales.

Los aspectos más relevantes son :

En la Ley de Arrendamientos Urbanos :

.- Se amplía el plazo de duración de la prórroga obligatoria a favor del arrendatario, en los contratos de arrendamiento de vivienda, que queda establecida en 5 años.

Para el caso de que el arrendador sea una persona jurídica ( sociedad..etc) el plazo aumenta a 7 años.

( hasta la fecha ese plazo era de 3 años) .

.- Se amplía el plazo de duración de la prorroga tácita (en la que no hay acuerdo expreso, sino voluntad de continuidad por ambas partes) que queda establecida en 3 años, actualmente el plazo era de 1 año.

.- Límites en la actualización anual de la renta en los contratos, solo podrá ser revisada anualmente, y en caso de no existir pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas.

A su vez se establecen límites porcentuales en la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de renta reducida, de hasta 5 años de duración o de hasta 7 años si el arrendador fuese persona jurídica.  

Anteriormente no existía ningún tipo de limitación en este sentido.

.- En cualquier momento desde el inicio del contrato y previo acuerdo entre las partes, podrán realizarse obras de mejora en la vivienda e incrementar la renta.

Este hecho no interrumpe el período de prorroga obligatoria o tácita y a su vez no implica un nuevo inicio del cómputo de tales plazos.

Cabe señalar que cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando a tal efecto las cuotas de participación que corresponda.

La elevación de la renta en todo caso se producirá desde el mes siguiente  a aquel en que ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquella. ( y deberá contemplar la fórmula que detalle el presente decreto que es la de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que el aumento pueda exceder del 20 % de la renta vigente en aquel momento).

.- Cargo al arrendador de gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato:

Se establece por ley que dichos gastos serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, exceptuando los servicios que hayan sido contratados directamente por el arrendatario.

Anteriormente este extremo podía pactarse libremente.

.- Posible derecho de tanteo y retracto a favor de la administración:

En los supuestos en que se excluye el derecho de adquisición preferente ( por ejemplo venta conjunta con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador) , la legislación sobre vivienda podrá establecer un derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, a favor del órgano que designe la Administración.

Anteriormente no había ninguna previsión al respecto.

.- Limitación a las garantías adicionales a la fianza,  hasta un máximo de 2 mensualidades (ya sea  como depósito o aval bancario)  y salvo que se trate de contratos de larga duración. (superiores a cinco y siete años respectivamente) 

La fianza legal será de un mes para viviendas y dos meses para locales.

Anteriormente las garantías podrían fijarse por la libre voluntad de las partes.

.- Arrendamientos excluidos del ámbito de aplicación de la LAU: uso turístico.  Se modifica el art. 5 e ) .

Dichas viviendas que son cedidas para fines turísticos, no se regirán por la LAU sino que lo harán por la normativa sectorial turística aplicable.

Respecto a la Ley de Propiedad Horizontal :

.- Modificaciones en el régimen de propiedad horizontal con objeto de impulsar la realización de obras de mejora de la accesibilidad (un ejemplo sería el caso de instalación de ascensores, o rampas).

Para ello se incrementa hasta el 10 % del último presupuesto ordinario la cuantía del fondo de reserva para las comunidades de propietarios.

Se extiende una obligación de realizar obras de accesibilidad en el caso de que las ayudas públicas para llevarlas a cabo alcancen al menos el 75 % del importe de las mismas.

.- Se explicita la mayoría cualificada necesaria para que la comunidad de propietarios pueda limitar o condicionar los alquileres turísticos.
se requiere ahora el voto favorable de 3/5 partes del total de propietarios, que deben representar en todo caso las 3/5 partes del total de cuotas de participación.

Reforma del procedimiento de desahucio de Hogares vulnerables.

.- Se incorpora una modificación al desahucio de vivienda, cuando afecte a hogares “vulnerables” , su determinación como tal producirá la suspensión del procedimiento hasta que los servicios sociales adopten las medidas oportunas,  con un plazo máximo de un mes si el arrendador es una persona física y de dos meses si es una persona jurídica.